八戒策略

[天风证券]土地市场持续高位、商品房交易缓慢修复

2020-06-05 10:04:25

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2020-06-05
  • 报告类型:土地交易分析
  • 发布机构:天风证券

  行业追踪(2020.5.18-2020.5.24)

  一手房:环比下降22.41%,同比下降21.46%,累计同比下降30.6%

八戒策略  本周跟踪36大城市一手房合计成交3.34万套,环比下降22.41%,同比下降21.46%,累计同比下降30.6%,较前一周增加2.22个百分点。其中一线、二线、三线城市环比增速分别-11.39%、-21.65%、-29.58%;同比增速分别为-22.42%、-5.5%、-41.62%;累计同比增速分别为-29.53%、-27.27%、-37.07%,较上周分别增加1.38、2.42、2.39个百分点。一线城市中,北京、上海、广州、深圳环比增速分别为-100%、2.32%、13.21%、0.81%;累计同比分别为-30.73%、-35.28%、-30.71%、-10.71%,较上周分别变动2.79、1.4、1.98、-2.16个百分点。

  二手房:环比下降29.16%,同比下降11.04%,累计同比下降14.92%

  本周跟踪的11个城市二手房成交合计1.07万套,环比下降29.16%,同比下降11.04%,累计同比下降14.92%,较上周增加2.8个百分点。其中一线、二线、三线城市环比增速分别-62.79%、3.87%、-20.45%;同比增速分别为-28.54%、3.12%、-51.02%;累计同比增速分别为-1.16%、-22.94%、-27.27%,较上周分别变动了6.64、0.91、-0.84个百分点。

  库存:去化周期41.6周,环比下降10.99%

八戒策略  截止本次统计日,全国14大城市住宅可售套数合计53.05万套,去化周期41.6周,环比下降10.99%,其中一线、二线、三线城市环比增速分别-25.11%、1.11%、1.9%。

  投资建议:

  年初至今,百城土地供应同比增速6.07%,成交同比增速-1.07%,基本实现与去年同期持平;其中一二三线累计供应的同比增速分别为60.97%、1.98%、4.09%,累计成交同比增速分别为16.58%、-6.87%、1.95%,可以看到一线城市的供应大幅提升(或主要由于去年供应较少),伴随的,成交也明显增加,土地市场呈现出持续火热的状况。截至5月24日,5月百城土地成交溢价率环比4月再度提升,一方面或由于房企补库需求较高,且市场中优质土地供应较多,另一方面或由于融资环境相对宽松的情况下,拿地可得性更高。从具体能级来看,百城中一线、二线、三线土地溢价率逐步提升,分别为13.76%、15.58%、18.02%,或由于二三线城市土地单价低于一线、拿地竞争更为激烈。但总体拿地的积极态度,或显示了房企对后续市场的乐观态度。

  从商品房成交情况来看,重点关注样本城市年初至今累计成交套数同比增速为-29.6%,其中一线、二线、三四线累计增速分别为-29.0%、-29.0%、-30.6%,累计增速逐步回升,同时可售套数分别环比增速分别为-0.3%、1.7%、0.3%,仍然处于库存增加的状态中。但从4月份统计局公布数据来看,全国商品房住宅价格稳中有升,表明市场仍然处于恢复状态中。

八戒策略  从政策角度来看,年初至今,多地采取“因城施策”举措从拿地宽松、预售条件放宽、购房条件等维度进行松绑,但仅限于对此前政策进行调节,但仍然并未脱离“房住不炒”的主基调。两会重申“房住不炒”,政策“大紧小松”的格局或将短期内难以发生改变。

  但从宏观角度来看,政治局会议和两会中反复提到的“积极的财政政策要更加积极有为稳健的货币政策要更加灵活适度,运用降准、降息、再贷款等手段,保持流动性合理充裕,”后续流动性持续充裕预期还在,地产、购房者供需双方均有望收益。

  疫情对于商品房交易的冲击仍在缓慢修复,后续多地或将持续边际宽松、资金环境趋暖,房企拿地意愿高,二季度或将集中迎来修复,我们认为政策边际将持续宽松,房住不炒基调不变但因城施策也值得重视,我们认为整体政策利好地产,持续看好地产板块,我们短期重点推荐:保利地产、万科A、金地集团、金科股份、城投控股、阳光城、招商积余等;持续建议关注:1)优质地产:保利、万科A、金地集团、招蛇、金科、阳光城、世茂、融创、龙湖集团、旭辉控股、中南建设等;2)物业管理:招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦、永升生活、雅生活、绿城服务等;3)旧改混改商业:城投控股、大悦城、光大嘉宝、中国国贸。

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